Hipotecas sobre oficinas de farmacia.

Uno de los medios utilizados para financiar la adquisición de una oficina de farmacia es el préstamo bancario garantizado con una hipoteca mobiliaria sobre establecimiento mercantil, es decir sobre la propia oficina de farmacia.

Sucede que la constitución de una hipoteca mobiliaria sobre oficina de farmacia (en adelante “hipoteca sobre Oficina de Farmacia”) requiere necesariamente de ciertos requisitos que por ser indispensables se recomienda se compruebe su concurrencia antes de la firma del contrato/precontrato privado de compraventa que normalmente antecede al definitivo otorgamiento de la escritura pública de transmisión de la Oficina de Farmacia. Caso contrario, podría suceder que habiendo firmado un compromiso para adquirir la Farmacia, finalmente no se pudiera constituir la hipoteca, y por ende, proceder a su adquisición, con los perjuicios de todo tipo que ello implicaría.

Así, el objeto del presente artículo es enumerar y analizar someramente los principales  requisitos que deben concurrir en la operación de transmisión de una Oficina de Farmacia para que el banco consienta garantizar el préstamo mediante una hipoteca sobre la misma.

Primeramente, y a efectos aclaratorios, seguidamente se relaciona el objeto de la hipoteca sobre Oficina de Farmacia, esto es, lo que efectivamente se hipoteca:

-         El arrendamiento del local de negocio donde se halla la Oficina de Farmacia,  

-         La autorización administrativa,

-         Las instalaciones fijas y permanentes que se hallen en la Oficina.

-         Además potestativamente, la hipoteca se puede extender, entre otras,  al mobiliario y las existencias.

Para que se pueda constituir la hipoteca mobiliaria la Ley establece que deben concurrir en todo caso los siguientes requisitos:

1.- Que la autorización administrativa y el resto de bienes y derechos sobre los que se extienda la hipoteca no estén ya hipotecados, pignorados o embargados, y lógicamente que la autorización se pueda volver a transmitir.

2.- Que el precio de adquisición de la Oficina de Farmacia esté satisfecho en su integridad. Nótese, además, que si la hipoteca mobiliaria incluye las existencias, incluso estas deberán pagarse totalmente con el acto de otorgamiento de la escritura pública de transmisión.

3.- No se permite constituir una hipoteca sobre Oficinas de Farmacia que estén en proindivisión o que pertenecieren en nuda propiedad y en usufructo a distintos titulares, salvo con el consentimiento de todos los participes. 

La última cuestión estriba en el arrendamiento del local de negocio que, como ya se ha indicado, es objeto, en todo caso, de la hipoteca. Así ante la constitución de la hipoteca nos podemos encontrar en dos escenarios: que el adquirente de la Oficina de Farmacia obtenga la libre disponibilidad del local en virtud de su arrendamiento o, por el contrario, en virtud de la adquisición de su propiedad.

Así, si nos encontramos ante el primer supuesto, esto es, que se ocupe el local en arriendo, el contrato deberá posibilitar que el arrendamiento se pueda ceder a un tercero, como mínimo, en caso de ejecución de la hipoteca, y sin que para ello sea preciso la autorización de la propiedad.  Además la duración del contrato de arrendamiento nunca deberá ser menor al tiempo de amortización del préstamo, pues la extinción del contrato de arrendamiento es una causa de las causas de resolución / amortización anticipada del préstamo hipotecario. Ello no obstante, en principio el Banco se cuidará que la duración sea incluso superior al antes referido tiempo de amortización / resolución del préstamo pues, en caso de ejecución de la hipoteca, una Oficina de Farmacia con un contrato de arrendamiento corto será “poco” atractivo para los eventuales licitantes. En el segundo supuesto, esto es, que el farmacéutico adquirente/hipotecante compre el local, en la escritura de constitución de la hipoteca se deberán establecer las condiciones en las que el hipotecante deberá arrendar el local en el caso que se ejecute la hipoteca, pues como hemos dicho, en la hipoteca sobre oficina de farmacia se hipoteca el arrendamiento del local de negocio no la propiedad en si misma del local.

En definitiva y a modo de resumen, recomendar que en el supuesto que se quiera financiar la adquisición de una oficina de farmacia mediante su hipoteca, antes de firmar el contrato/precontrato privado previo de rigor, asegurarse en todo caso que:

-         La farmacia, o los elementos que la integran no se hallen hipotecados, pignorados o embargados.

-         El precio de la Oficina de Farmacia se abonará totalmente en el acto de la escritura de compraventa, esto es, que no existe parte del precio aplazado. Ello no obstante,  podrá quedar aplazado el pago de las existencias, y del mobiliario, siempre y cuando el la Institución Bancaria no exija que la hipoteca se extienda sobre ellos.

-         Tenemos el consentimiento del otro copropietario, en caso de adquirir únicamente la copropiedad de la Oficina de Farmacia

-         El contrato de arrendamiento permite la libre cesión del local a un tercero, y que la duración del arriendo es como mínimo, la misma que el tiempo de amortización del préstamo (aunque, como se ha comentado, el banco podría exigir una duración superior), todo ello en el supuesto que se adquiera la libre disponibilidad del local en virtud de contrato de arrendamiento.

Finalmente, solo resta destacar que una vez se otorgue ante notario la escritura de préstamo con hipoteca sobre oficina de farmacia, simultáneamente con el otorgamiento de la escritura de transmisión de la Oficina de Farmacia, aquella deberá inscribirse en el Registro, teniendo dicha inscripción carácter constitutivo lo que supone que si la misma no se puede inscribir por defectos insubsanables la consecuencia habitual será la resolución anticipada del prestamos principal.

Oriol Cerdà i Alimbau. Abogado.

Gabinete López-Santiago