¿Cómo negociar con las Instituciones Bancarias?

Los compradores de una oficina de farmacia, que precisen un crédito hipotecario para financiar esta adquisición se encuentran en un buen momento, la oferta de préstamos hipotecarios es amplísima. Es ya difícil encontrar un Banco que no ofrezca unos créditos con un margen mínimo sobre el interés legal del dinero que marca el Banco de España. No obstante, debemos ir con mucho ojo. Cuando los intereses estaban al 9%, y los Bancos los prestaban al 14%, obtenían un diferencial de 5 puntos que les permitía unos buenos beneficios, hoy, con los intereses al 6%, el margen que tienen no va más allá de 1-2%, con este margen tan ridículo, y la morosidad que aún tiene nuestro país, los Bancos no vivirían, por ello, hoy sus beneficios mayores los obtienen de las comisiones, de clientes no bien informados y asesorados, a los que la letra pequeña les sale muy cara.

Veamos seis puntos básicos que se deben dominar antes de negociar con el Banco:

a) Tipo de interés nominal: Es el precio inicial, el que se publicita, de un préstamo variable y el único de uno fijo.

b) TAE: Es la Tasa Anual Equivalente. Para calcularlo, se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia, sino también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que aplican. Es el dato más significativo de un préstamo, y debe ser el factor clave que nos decidirá por un tipo u otro; para ello, calcularemos los TAE reales (a veces, los que ofrecen los Bancos, están maquillados) de un buen número de Bancos.

c)MIBOR: A un año (sólo para operaciones formalizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000). Se define como la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año (354 a 376 días) en el mercado de depósitos interbancarios (no transferibles) durante los días hábiles del mes correspondiente. Aunque acrónimo de Madrid Interbank Offered Rate, no es exactamente un tipo referido a las operaciones de oferta, sino que recoge el cruce de las operaciones de oferta y demanda que efectivamente se han producido en el mercado. La implantación del mercado del euro ha motivado que se haya incrementado el número de días en que no se cruzan operaciones en el mercado interbancario nacional. A partir de la OM de 1 de diciembre de 1999 con entrada en vigor el 1 de enero de 2000, se le retira su carácter de tipo de referencia oficial. Y establece una nueva fórmula de cálculo para dicho índice, que establece que los días en que no se crucen operaciones a un año en el mercado español de depósitos interbancarios, se tomarán como tipos de interés de referencia los resultantes de las operaciones cruzadas al tipo EURÍBOR *, publicado por la Federación Bancaria Europea.

*EURÍBOR: La CBE 7/1999 de 29 de junio, estableció el EURÍBOR como nueva referencia interbancaria. Se denomina EURÍBOR al tipo de contado, publicado por la Federación Bancaria Europea, para las operaciones de depósitos a euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación. El tipo mensual se obtiene como media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de operaciones de depósitos en euros a plazo de un año y el tipo anual como media de los datos mensuales.

En la actualidad tanto el MÍBOR como el EURÍBOR a un año se sitúan entorno al 5,4%. El IRPH o el indicador CECA son otras dos de las referencias utilizadas, que el farmacéutico que pretende adquirir una oficina de farmacia, debe dominar, ya que un punto, o incluso medio, puede suponer un buen montón de dinero todos los meses. Tanto el IRPH como el CECA tienen un tipo de salida más elevado, entorno al 6,9%, aunque a su favor cuentas que sus oscilaciones son menores. 

d)Redondeo. A la hora de establecer el indicador que se utilizará como referencia para modificar el tipo de interés nominal de un préstamo variable, algunas entidades "redondean" al alza, hasta el siguiente cuarto o medio punto, lo que supone, en general, un aumento de las cuotas mensuales a pagar.

e) Comisiones de apertura y cancelación: Las entidades cobran entre un 1% y hasta 2,5% del principal de crédito por el hecho de llevar a cabo la operación. El particular que desea disminuir el importe de su crédito hipotecario suele tener que hacer frente a una comisión de cancelación parcial, y lo mismo ocurre cuando se cierra el préstamo de forma total y anticipada. Algunos bancos y cajas establecen mínimos y máximos de cuantía a este respecto, que también deberemos considerar en nuestra negociación con el banco. Por mi experiencia, el farmacéutico termina pagando los créditos en un tiempo bastante inferior al inicialmente previsto, por lo que este aspecto, también debemos de darle una gran importancia y tener en cuenta que la actual reforma de la Ley Hipotecaria prevé una comisión máxima por cancelación anticipada de hipotecas firmadas a tipos de interés variable, de un 0,5%.

g) El arte de negociar: Lo reconocen todas las entidades; las condiciones de tipos de interés, comisiones o diferenciales que ofrecen, son siempre negociables. Por ello, antes de firmar el préstamo, debemos recorrer un buen número de bancos si queremos maximizar nuestro beneficio, y no conformarnos con las primeras condiciones que nos ofrezcan. Sobre esta negociación se podría escribir todo un tratado de artimañas, estretagemas y trucos utilizan los Bancos para estrujar al cliente, en estos tiempos que los intereses no están por las nubes.

h) Renegociar: Si una vez que hemos aceptado el crédito, otra entidad nos ofrece mejores condiciones (novación), deberemos de ponerlo en conocimiento del Banco, y solicitar una mejora en las condiciones, conociendo además que la actual reforma de la Ley Hipotecaria ha logrado rebajar los costes notariales y registrales de las cancelaciones, novaciones y subrogaciones. Así pues, si durante la vigencia del contrato, encontramos otra que se adapte a nuestros deseos, pediremos a la nueva entidad que remita, por escrito, las nuevas condiciones que nos ofrecen. En la sucursal sellarán esta oferta (que tomará ahora el carácter de vinculante), para dejar constancia de que la ha recibido. Llegados a este punto, el farmacéutico debe conocer que Hacienda permite lo que se llama subrogación de hipoteca (cambiarla de una entidad a otra) sólo si en el nuevo préstamo se mantiene el importe y el plazo anterior, y se mejoran las condiciones de los tipos. Si no es así, el titular estará obligado a cancelar la antigua y abrir una nueva. Los procesos de concentración a que estamos asistiendo no favorecen precisamente estas renegociaciones.

	5 años	15 años	30 años
300.000 €	5.885 €	2.631 €	1.918 €
600.000 €	11.771 €	5.263 €	3.836 €
900.000 €	17.656 €	7.894 €	5.754 €
1.200.000 €	23.541 €	10.526 €	7.672 €

(Cuota mensual a pagar para la amortización de estas cantidades a 5, 15 y 30 años, considerando un interés del 6,61%.)