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(23/01/2013)
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Compra venta de farmacias y liberalización de la propiedad
Fuente: Gabinete López-Santiago
El impacto en los traspasos de farmacias de una eventual relajación del modelo de farmacias actual y la ruptura de la tradicional dicotomía propiedad-titularidad, dependerá de dos factores:

 

a) La profundidad de la liberalización: En función de que se opte por una liberalización “light” como en Portugal e Italia, o se otorgue entrada libre a las cadenas.

b) El tipo de farmacia: En el Gabinete los llamamos “farmatipo”. Palabra que nos inventamos en los años 90.

Si se permitiese la entrada de las cadenas, habrá dos efectos ambivalentes de especial incidencia en los traspasos de farmacias:

  • El aspecto positivo será que se potenciará el reconocimiento social del farmacéutico: En las grandes farmacias hay un farmacéutico dispensador, otro para las relaciones con la Administración, el gerente de la farmacia, además de auxiliares para vender los productos de parafarmacia y de tienda. Aunque a tiempo parcial. Al contrario de lo que viene haciendo el “farmacéutico mediterráneo”,  que ha de cumplir las cuatro funciones por si mismo. Atraerán a los mejores titulados por su gestión profesional, atractiva remuneración y la posibilidad de hacer carrera profesional, llegando a “manager”. Aquí no existe el techo de cristal que, lógicamente, existe en las farmacias independientes.
  • Habrá más paro entre farmacéuticos: A pesar que el número de estudiantes de farmacia se ha reducido de 25.000 a 15.000 en apenas unos años, por un tema demográfico, no habrá trabajo para todos,  por lo que la salida natural será adquirir una farmacia. Para los nuevos actores, la partida de personal es un gasto variable. Un ejemplo: las farmacias CVS, a pesar de sus generosas dimensiones, cuentan con 10.151 farmacéuticos para sus 6.288 farmacias. Es decir 1,6 titulados por farmacia.

Dependiendo de donde se ponga “la raya en la arena” el impacto en las transmisiones de los diferentes tipos de farmacia no será unívoca. Analicemos cada caso, pormenorizadamente:

1.- Farmacia en población menor de 500 habitantes, o con unas ventas inferiores a 200.000 euros

En nuestro país existen 817 farmacias en pueblos menores de 500 habitantes. Se trata de un tipo de farmacia que ya se encuentra en proceso de reconversión. No debemos caer en la tentación de que su lenta agonía suponga la justificación del modelo. Traspasamos farmacias en municipios donde es el único establecimiento. Ya marcharon el banco, la tienda de alimentación, el bar y la carnicería. Una via para la supervivencia será aprovechar sinergias, dado el flujo de clientes y la inexistencia de establecimientos alternativos, ampliando la gama de productos. Si bien esto choca con la Ley del Medicamento y la estructura mental muchos farmacéuticos, la cosmovisión no se cambia de un día para otro.

  • Ante una liberalización de la propiedad limitada, podrían unirse o fusionarse varias farmacias, y aprovechar una cierta economía de escala que permita su subsistencia y el mantenimiento del servicio a la envejecida población rural.
  • Ante una liberalización de la propiedad total: El valor relativo a su fondo de comercio podría verse reducido. Dadas sus difíciles condiciones de vida, muchos optarían pordejar la farmacia y trabajar en una cadena, con salarios de 25-30 euros la hora, (remuneración impensable en las condiciones actuales en el medio rural) y potenciar su desarrollo profesional en un entorno urbano con más equipamientos educativos, culturales o sanitarios.

Parece de justicia pensar que en el diseño de la nueva arquitectura de la profesión, los rurales reciban el apoyo especial, por los años de abandono que han sufrido, evitando sólo ponerlos como ejemplo cuando surgen rumores de cambiar el modelo. Resulta sorprendente que coexistan farmacias como la de Barbadillo del Pez, con 79 habitantes, con localidades de 10.000 habitantes con una única farmacia.

2.- Farmacias en municipios de 500 a 5.000 habitantes

Serán farmacias que resultarán claramente ganadoras tanto si se liberaliza de una manera contenida, como si se entrega el sector a las cadenas. 
La caída del valor relativo a su traspaso se verá compensado por nuevas ventajas fiscales, dado que si se permitiese la constitución de Sociedades Limitadas, o cualquier tipo de estructura societaria con personalidad jurídica, su tributación será más moderada.

Son farmacias que ahora mismo estamos traspasando de una manera muy ágil, si bien la reducción de ventas del 25% por la apoteosis de recortes, desfinanciaciones y copagos  ha reducido notablemente su valor patrimonial. No obstante, parece claro pensar que liberalizar la propiedad iría acompañado de retoque en las restricciones de establecimiento.

3.- Farmacias de ambiente semiurbano

Incluso en el escenario de una desregulación total, en estas zonas las cadenas se instalarían en una “segunda oleada”, una vez que hayan descremado los emplazamientos en ejes comerciales de primer orden de las grandes capitales y zonas turísticas, vista la experiencia de Polonia y de otros países.

Este tipo de farmacias tendrían, con estas nuevas reglas del juego, unos años para adaptarse al nuevo entorno, actualizar y reciclar al personal, potenciar sus dotes y habilidades comerciales, ampliar la gama de servicios a la vez que se reducen gastos. 
Pensemos en localidades de 5.000 a 50.000 habitantes. Son farmacias que ahora mismo estamos traspasando sin problemas siempre que ofrezcan una adecuada rentabilidad y el régimen de guardias no resulte muy riguroso, un hándicap de estas farmacias. Son farmacias que deberían especializarse en algún área para diferenciarse.

4.- Farmacias urbanas de escaso tráfico peatonal

En ambos escenarios este tipo de farmacias se verían claramente perjudicadas, especialmente si disponen de un local de reducidas dimensiones. Primero sufrieron el incremento de competencia que supuso la liberalización de horarios de farmacias colindantes mejor situadas o con locales más amplios. Después la caída de ventas por los recortes y la retracción del consumo; cualquier tipo de liberalización supondría un clavo adicional.

Paradógicamente a pesar de su escasa rentabilidad, son farmacias a las que les damos una buena salida, el poder residir en un entorno urbano con una inversión contenida, las hace atractivas a los farmacéuticos compradores, pero no lo serían para una cadena dado su limitado rendimiento económico.

Ante una desregulación del modelo, se facilitaría la potenciación de farmacias de las inmediaciones, que con una política de precios y servicios más agresiva, pueden poner en serios aprietos a estas farmacias.

El modelo de farmacia avanza inexorablemente hacia el “espacio de salud”, que precisa una amplia superficie y varios profesionales especializados para poder desarrollar nuevos servicios e incrementar su visibilidad. Farmacias que podrían acabar fagocitadas por los nuevos actores que se introducirían en el sector.

Curiosamente, observamos que muchos miembros de la Corporación son propietarios de este tipo de farmacias, les facilita desarrollar la vida colegial por su cercanía, y buscan nuevos horizontes en la política colegial dadas las limitaciones de sus establecimientos y su imposibilidad de desarrollo, por razones obvias. Desde esta perspectiva supone una pérdida de capital intelectual la escasa participación de los “grandes”, los farmacéuticos líderes, que son más proclives a dedicarse a gestionar sus prósperas farmacias.

5.- Farmacias urbanas de centros históricos

Se trata de las farmacias situadas en el “downtown” de nuestras ciudades, con una enorme densidad de farmacias, dado que se abrieron con la legislación anterior a la Orden de 1957, cuando estaba liberalizada su apertura.

Se trata de zonas donde las viviendas van siendo reemplazas por oficinas y despachos. Farmacias que están sufriendo una fuerte presión por parte de los arrendadores, dado que estos centros históricos resultan comercialmente atractivas para actividades de ocio y restauración. Estas áreas están evolucionando hacía una especie de pequeños parques temáticos.

El proceso de degradación que venían sufriendo, en parte por la fuerte afluencia de población alóctona se ha ralentizado; que está abandonando el país por la falta de perspectivas laborales derivada de la desaceleración económica.

Se trata de farmacias centenarias y en ocasiones muy prestigiosas y catalogadas, con locales muy reducidos resultado del “minifundismo” imperante en aquella época. La apertura de una gran farmacia en su zona podría reducir su rentabilidad, suponiendo una verdadera amenaza.

Sería deseable solicitar al legislador que una eventual liberalización de la propiedad se acompañase de una relajación en la estricta y ya superada legislación de los traslados de farmacias, para ofrecer alguna salida a los propietarios de estos tipos de farmacias. 
La inminencia del año 2015, cuando vencen los plazos que otorgaba del “Decreto Boyer” a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 va a suponer un auténtico tsunami. Nos consta que Luis de Guindos es un tema que domina, y tiene clara la vía de solución para este tema.

6.- Farmacias situadas en un eje comercial primario

Son las farmacias que deseaban adquirir las cadenas de farmacias y fondos de inversión que pasaron por nuestro Gabinete. Si bien, las elevadas pretensiones de los arrendadores, la deficiente calidad documental acreditativa de la cifra de negocio, y el boicot de los Colegios Profesionales y del CGCOF a la Ley de Sociedades Profesionales, abortaron su adquisición.

Son las farmacias que podrían verse beneficiadas de la desregulación de la propiedad, si bien su precio de traspaso nunca volverá a los parámetros de la época de la burbuja. La norma universal es que el precio de traspaso se ha de soportar bajo una rentabilidad que resulte atractiva para el inversor.

Son farmacias que han visto incrementada de manera notable la cifra de alquiler (dada la enorme competencia de las cadenas de ropa con márgenes comerciales imbatibles, dado que fabrican en el Tercer Mundo).

Es fácilmente adivinable que estas farmacias recibirán ofertas de los nuevos agentes, si bien notablemente inferiores a los del mercado actual. La actual restricción del crédito y el elevado importe de traspaso, están dificultando su transmisión en estos momentos.

Asimismo, el comprador de reposición no está muy activo en estos momentos, dada la actual coyuntura.

7.- Farmacias en barrios consolidados

Se trata de aquellas farmacias que se abrieron en la época del desarrollismo de las décadas 60 y 70, con los Planes de Desarrollo, que generaron un éxodo masivo del campo a las ciudades por la mecanización de las tareas agrícolas. Se trata de farmacias que el Real Decreto 909/1978 bunkerizó, marcando una distancia entre sí de 250 metros, por lo que durante décadas han generado importantes rentas de situación.

Se trata de clientela de bajo poder adquisitivo, en una zona con alta densidad de población, dado que se trata de pisos de trabajadores de reducida superficie, población ya jubilada y con un grado de envejecimiento paulatino. Si bien durante la época de la expansión monetaria venían siendo reemplazos por población inmigrante.

Suelen disponer de locales amplios, y serán apetecibles para los nuevos inversores. Son farmacias de ventas elevadas, cuyo ratio de traspaso se había reducido de una manera importante a raíz del copago, la desfinanciación de medicamentos y el retraso en el pago de recetas, dado que son farmacias muy dependientes de la financiación pública de medicamentos por parte del Sistema Nacional de Salud.

8.- Barrios de reciente creación

Farmacias ubicadas en zonas dormitorio, creadas al amparo de la facilidad de crédito en la época de la burbuja, cuyos titulares han de luchar contra los hábitos de compra de los residentes y su predilección por las grandes superficies, dado que son familias jóvenes con elevado endeudamiento.

La salida natural de estas farmacias pasa por la especialización, el servicio y la proximidad, con la oferta de una atención farmacéutica personalizada.

Ante el escenario de una eliminación de las restricciones a la propiedad, no les resultará fácil retener el capital humano formado, que podría optar por ofrecer sus servicios en las cadenas, que permiten una mejor conciliación entre la vida personal y familiar, una mayor especialización y el diseño de una carrera profesional.

Este farmatipo, supone un autoempleo, cómodo, bien remunerado y con buenas perspectivas de futuro, pero su precio de traspaso no se incrementará por la entrada de nuevos agentes, antes, al contrario, la instalación de unidades de dispensación en grandes superficies, con políticas comerciales agresivas, forzará a sus actuales titulares a optimizar su gestión.

9.- Farmacias de urbanizaciones residenciales

Son oficinas de farmacia que ahora mismo disfrutan de un fácil traspaso, dado que en muchos casos se adquieren como una segunda actividad económica de la unidad familiar. Ofrecen una agradable calidad de vida, si bien su cifra de negocio y rentabilidad económica es discreta. Suelen ser farmacias exentas de guardias, siendo desaconsejable ampliar horario.

En este tipo de farmacia se ha de prestar especial atención a los precios de la alimentación infantil, como variable competitiva, para atraer clientela, para lo que se precisa un local de unas ciertas dimensiones. Las leches infantiles, que marcharon a las grandes superficies, están volviendo a la farmacia. Los fabricantes desean que se vendan en “un entorno de alto valor profesional”. Lo vemos en Europa con los OTC y EFP, que están volviendo a nuestro canal.

La vía de optimización de estas farmacias pasa por una apuesta decidida por fidelizar al cliente y desarrollar una cartera de servicios, dado el perfil del paciente o cliente,
Estas farmacias se seguirán traspasando fácilmente, y no se verán afectadas, de una manera sustancial, por un cambio en las reglas de juego.

La ventajosa fiscalidad que aportará la ruptura de la dicotomía propiedad-titularidad, permitiendo que las farmacias operen mediante sociedades con personalidad jurídica, suponga una ventaja añadida para estas farmacias.

10.-Farmacías turísticas

De los 56 millones de turistas en España, casi la mitad vienen del Reino Unido y Alemania, precisamente países que cuentan con importantes corporaciones que incluyen cadenas de farmacias, por lo que podrían importar su formato de farmacias a nuestras zonas turísticas. Resultaría muy cómodo para los turistas que nos visitan encontrarse con su propio formato de farmacia en su lugar de vacaciones, si bien será notablemente desfavorable las boticas colindantes.

En la actualidad, estas farmacias son las más atractivas de cara a los inversores, así como para los nuevos actores que deseen desarrollar su actividad en nuestro sector en un futuro, si se les permitiese. La superioridad de estas farmacias viene marcada por:

  • Baja elasticidad de la demanda a los precios: El turista de vacaciones no está muy orientado, no es muy consciente del nivel de precios, y si no procede de Europa, piensa en divisas, lo que le supone una dificultad añadida.
  • Gran rotación de clientela: Cada semana, o dos semanas se  renueva la clientela, por lo que en muchas ocasiones no vienen utilizando una especial estrategia de fidelización.
  • No sufren los impagos: Dada su elevada proporción de venta libre, no vienen afectadas por las medidas de contención de gasto farmacéutico,
  • Buenas perspectivas: El turismo es una industria en auge, a los turistas tradicionales se unen ahora las pujantes clases medias de los países emergentes: Rusia, Brasil, China e India.

El único riesgo es su vulnerabilidad por su alta dependencia del turismo, ante un eventual cambio de hábitos. En todo caso, con una gestión inteligente, actualmente las posibilidades de estas farmacias son infinitas.

11.- Farmacias próximas a un Centro de Salud

A partir del Real Decreto 5/2000 y los sucesivos recortes posteriores, lesionaron gravemente la rentabilidad de las farmacias con elevada dependencia de la receta médica del SNS, a lo que se ha unido el riesgo financiero e inseguridad en el cobro.
No parece razonable pensar que en el nuevo entorno los nuevos inversores tuviesen gran apetencia por estas farmacias, que bajo su perspectiva consideran “estatales”, una mera expendeduría de medicamentos a cargo de la Administración. No obstante, serían las grandes beneficiadas si el legislador optase por una concertación selectiva, siguiendo el modelo del National Health System anglosajón.

Si bien, la estrategia de desarrollo de estas farmacias debe pasar necesariamente por aprovechar el flujo de clientes para potenciar la venta cruzada con productos de mayor valor añadido, ahora que muchas de las dispensaciones al SNS es a pérdida; dado que se ha banalizado el precio muchos medicamentos genéricos, y continuamos con el antieconómico margen fijo.

Farmacias que tras su estudio de la rentabilidad, estamos recomendando que vuelvan al horario habitual, (si es que lo habían ampliado) dado que el grado de contribución a la rentabilidad en las dispensaciones adicionales apenas generan valor al beneficio marginal, teniendo en cuenta las penalizaciones de los RD, los gastos de explotación adicionales, las devoluciones y la elevada fiscalidad que sufren.

12.- Farmacias en superficies comerciales

Son farmacias que resultarían muy atractivas para los nuevos agentes. Hemos de distinguir dos categorías:

  • Farmacias en hipermercados y centros comerciales: Que vienen sufriendo la restricción del consumo y el exceso de oferta de superficie comercial, dada su saturación por la excesiva proliferación de los últimos años. Si la desregulación se acompañase de una salida de productos OTC y EFP del canal, se encontrarían con la propia competencia de los hipermercados que abrirían una sección específica.
  • Farmacias en aeropuertos, estaciones de autobuses, trenes, o lugares de afluencia masiva de público. De hecho, el Corte Ingles ya aperturó parafarmacias en los algunos aeropuertos (Alicante o Palma). En este tipo de farmacias encontrarán buenas oportunidades de inversión. Por otra parte, venimos observando que los requerimientos arrendaticios por parte de AENA se han ido suavizando, dado el actual entorno económico. Los breves contratos (que en ocasiones son concesiones administrativas en lugar de contratos de arrendamiento), la aportación variable exigida, y los costes laborales del personal políglota que se exige, así como su amplísimo horario, exigen una cuidada planificación financiera.

En suma, la evolución de los traspasos de farmacias tras la relajación del modelo, dependerá del redactado final, en todo caso:

  • Se tratará de un proceso lento
  • No se abre una cadena de farmacias de un día para otro (salvo para los miembros de ANGED, que ya disponen de locales)
  • No se instalarán inmediatamente. Previsiblemente las Corporaciones esperarán a que se despeje la situación económica del país.
  • Por la experiencia de otros países, las personas de edad avanzada confían más en la farmacia independiente. Se trata de un segmento muy fidelizado.

En todo caso es tiempo de actualizarse, gestionar la farmacia con más profesionalidad que nunca, y evitar, por encima de todo, que la farmacia caiga en un proceso de obsolescencia. Paulo Coelho afirmó: “La vida siempre espera situaciones difíciles para mostrar su lado brillante”.

 

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