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(02/03/2014)
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Farmacias en prórroga forzosa: Decreto Boyer
Fuente: Gabinete López-Santiago
 

El Decreto Boyer pone contra las cuerdas a muchas farmacias históricas. Marca el fin del “alquiler antiguo” y las fuerza a un traslado, con la consiguiente pérdida del “patrimonio sentimental” de nuestras ciudades y pueblos.

La cuenta atrás avanza, el tic-tac se acerca implacable. El 31 de diciembre está a la vuelta de la esquina. Aquellos farmacéuticos que no han actualizado sus contratos de la Ley de Arrendamientos de 1964 y anteriores, deberán reubicarse en otro local y no siempre se les permitirá las ventajas de un traslado forzoso.

Paradojas de la globalización, las grandes multinacionales, con sus ventajas logísticas y el bajo coste de la mano de obra en el Tercer Mundo ofrecen alquileres estratosféricos. Una inefable transferencia de riqueza de éstos trabajadores a los propietarios de los locales en la zona “Prime” de las grandes ciudades.

Por su estructura de márgenes y costes, una farmacia no puede permitirse pagar alquileres mensuales de 300 euros mensuales el metro cuadrado, o adquirir locales a 40.000 euros el m²

La suerte estaba echada desde hace dos décadas, la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ha sido la más prorrogada, se extinguirá el próximo 31 de diciembre del 2014.

Situación actual

Según la base de datos de nuestro Gabinete, estimamos que el 85% de los casos se han resuelto favorablemente, ya que se ha ido pactando una actualización progresiva. Si bien, aún hay farmacias emblemáticas de difícil traslado, dada  la elevada densidad de farmacias, fruto de la libertad de apertura de farmacias que existía hasta 1957.

Habrán pasado 70 años desde la primera Ley de Arrendamientos, hay farmacias en las que llevamos décadas negociando. O llegábamos a un acuerdo, o se trasladaba la farmacia, o se bajaba la persiana para siempre. Los propietarios tratan ahora de capitalizar lo que no han cobrado durante los últimos años.

Aquellos farmacéuticos que consideraron que pagar un alquiler insignificante era un abuso y tuvieron el acierto de acercar posturas mediante una negociación razonable ahora no tendrán problemas y seguirán pagando un alquiler menor que si se sometiesen a una actualización total. 

Los que disfrutaron de unas rentas excepcionalmente bajas, obtuvieron beneficios significativos durante años, pero ahora sufrirán un fuerte incremento.


Una ayuda imprevista: “la crisis”

Hemos contado con una ayuda imprevisible e inestimable, la crisis económica nos ha facilitado renegociar los contratos de una manera más ventajosa, salvo en los locales de los principales ejes comerciales, ya que, paradójicamente, la crisis no ha afectado –antes al contrario- al sector del lujo.

Algunas farmacias han optado por la segregación, y tras dividir el local, se quedarán con una superficie menor. Teniendo en cuenta que la superficie mínima legal oscila entre los 70 y 95 m2 en función de cada legislación de las CCAA.

Zonas como el eje Preciados-Gran Vía, Serrano en Madrid o Portal del Ángel en Barcelona, Indautxu en Bilbao, Colón y Jorge Juan en Valencia, Tetuán en Sevilla, Paseo de la Independencia de Zaragoza, Larios de Málaga o Recogida de Granada no han notado el ajuste de precios que ha sufrido el mercado inmobiliario en su conjunto, sien embargo, en las calles secundarias sí se ha producido este ajuste debido a la gran cantidad de oferta de establecimientos libres en estas localizaciones como consecuencia del cierre de un gran número de sucursales bancarias.

Origen de la Ley. Filosofía franquista

La congelación de las rentas y las prórrogas forzosas se promulgaron tras la Guerra Civil, en un país devastado y empobrecido, en la posguerra se intentaban crear las bases del desarrollismo para la puesta en marcha de la actividad comercial y fabril.

El régimen de subrogación favorecía a los inquilinos sobre los propietarios. La visión tradicional era que el arrendatario era una persona de recursos moderados y el arrendador un potentado, como efecto secundario, se produjo el deterioro y abandono de muchos locales, ya que el propietario no tenía incentivo para acondicionarlos.

Al amparo de aquella Ley, se podía celebrar un contrato con el único límite de tres generaciones, se permitían dos subrogaciones, lo que atendiendo a la vida media profesional de un farmacéutico, nos podríamos acercar a los 150 años de duración. Situación completamente anómala y carente de sentido.

Reforma de Miguel Boyer en 1984

Para romper aquel esquema, el primer gobierno del PSOE, con Miguel Boyer como Ministro de Economía, dictó un determinante decreto ley, con un artículo 9 muy breve, pero que marcó el devenir de muchas farmacias, conocido como “Decreto Boyer de liberalización de la economía” que intentaba desbloquear diversos sectores económicos y fomentar la competitividad; permitió pactar la duración de los contratos y eliminar la prórroga forzosa.

Este Decreto ponía en jaque a la planificación farmacéutica de la época; finalmente se dió un tratamiento diferenciado al régimen de contratos de locales comerciales, y una Sentencia del Tribunal Supremo fijó un término de 20 años de prórroga forzosa para los alquileres de renta antigua, que expirarían el 31 de diciembre de 2.014.

El susto de 1999. Intervención del PNV
 

En función del carácter que tuviese la farmacia –comercial o profesional-, los contratos habrían expirado el 31 de diciembre del año 2.000. Es una duda siempre existencial ¿la farmacia es un “servicio público” o un “servicio al público”? ¿Se trata de una actividad mercantil o profesional?. Ya que, en función de su naturaleza, nacen consecuencias jurídicas diferentes en la legislación arrendaticia. Ya, Felipe IV, en 1650 eximió a los farmacéuticos de toda contribución gremial (lo que la asimilaba a una actividad profesional) y la Sentencia del Tribunal Supremo 1998/1517 declaró. “No ofrece ninguna duda que en las farmacias se realiza una actividad de comercio.”

Se consiguió introducir una enmienda en el último momento, el 28 de diciembre de 1.999, dos días antes de que se presentasen demandas masivas contra las oficinas de farmacia. El PNV estuvo a punto de votar en contra de la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos Generales del año 2000, lo que habría trastocado la distribución geográfica española tal y como la conocemos. 

Desde el punto de vista del propietario, tras décadas cobrando una renta testimonial se impone una negociación del contrato al mejor postor. Es cierto que el cierre de establecimientos comerciales por la crisis ha aumentado la oferta de locales vacíos y las alternativas para trasladar la farmacia, salvo en los principales ejes comerciales, donde las multinacionales están dispuestas a pagar cualquier precio.

 

Alquileres a 290 euros mensuales el metro cuadrado

Las cifras que se barajan en la actualidad son inasumibles, incluso asistimos como los farmacéuticos que son propietarios del local en zona “Prime” prefieren vender o alquilar su local a una franquicia internacional y trasladar su farmacia a otra Área Básica de Salud o Zona Farmacéutica.

Según nuestras estadísticas, el coste medio de alquiler por metro cuadrado de las farmacias en nuestro país es de 8,7 €/m2, muy lejos de los casi 300 que se pueden exigen en la zona Prime de Recoletos, Ortega y Gasset, Portal del Ángel o Puerto Banús. Lejos de los 800 euros mensuales por metro cuadrado que se pagan en la “Avenue des Champs Élysées” de París, la calle Arbat de Moscú o la Bond Street de Londres y nada que ver con los 2.000 €/m2 de la Quinta Avenida de Nueva York.

Así, hemos asistimos al cierre de farmacias en el Barrio de Salamanca, Portaferrisa, o la calle Real de La Coruña. La oficina de farmacia, con margen intervenido y precio marcado, no pueden sobrevivir en semejante entorno. Estos elevadísimos alquileres destruyen el tejido histórico comercial de las ciudades.


Protección de las farmacias emblemáticas

Algunos Ayuntamientos están tomando medidas para proteger las farmacias históricas y singulares, ya que son auténticos monumentos que forman parte de la memoria histórica comercial y que dan estilo a nuestras ciudades, cuya viabilidad estaría en duda a precios de mercado. Los poderes públicos han ofrecido promoción turística, talleres de asesoramiento para explorar actividades complementarias y soporte jurídico. Pero no ha cuajado el proyecto de las Asociaciones de Establecimientos Emblemáticos para proteger estas farmacias de interés patrimonial, lo máximo que se ha conseguido es que algún Ayuntamiento –como el de Oviedo- haya establecido un catálogo de edificaciones que no pueden ser derribadas.

Desde un punto de vista liberal, la Corporación Municipal no debería entrometerse a tutelar las relaciones arrendaticias, máxime cuando han dispuesto de más de veinte años para negociar.

Farmacias con encanto en Europa

Al igual que en nuestro país, en Europa se protege a las “farmacias con encanto”, farmacias arraigadas en el entorno, que aportan personalidad y que tienen un valor patrimonial. Boticas que, de desaparecer, dejarían un vacío considerable. Las principales capitales europeas disponen de políticas para salvar los establecimientos centenarios del empuje de las grandes cadenas.

París declara a los comercios emblemáticos como “monumento histórico”, el Ayuntamiento se hace cargo de parte del mantenimiento, se protege la arquitectura y la actividad. Ha declarado la “Pharmacie de la Bourdonnais” monumento de interés comercial. El Plan de Urbanismo de Paris protege a 27.000 tiendas; aunque cambien de manos, no se les permite cambiar de actividad.

En Roma las autoridades italianas tienen claro que estos establecimientos preservan la idiosincrasia de algunas calles y áreas de las ciudades, las dotan de personalidad, constituyen uno de los atractivos, una seña de identidad irrenunciable y las catalogan como “tiendas históricas de excelencia”. El requisito es que se dediquen a la misma actividad al menos 70 años y a lo largo de tres generaciones.

No obstante, estas legislaciones son ambiguas y colisionan directamente con la Directiva de Servicios de la Unión Europea, claramente anti-intervencionista. La perspectiva, en no pocas ocasiones, es una guerra de litigios.


Traslado de farmacias emblemáticas

Aquel farmacéutico que se ve abocado a reubicar su botica en otro emplazamiento, se enfrenta al proceso, nunca fácil, de un traslado. Puede aprovecharse de las ventajas que otorga un “traslado forzoso”, pero aquellos que adquirieron estas farmacias ya en prórroga forzosa se podrían ver abocados a un traslado voluntario.

Algunas sentencias establecen que cuando se adquirió la farmacia ya se conocía esta situación de antemano y se valoró en el precio. Ahora no se puede hacer valer las ventajas que ofrecería un forzoso. Si bien el criterio de los Colegios –y su postura, ocasionalmente pasiva en estos temas- y las diferentes CCAA no es unívoco en este sentido. 

El proceso de buscar un nuevo local, (ya sea en el municipio o exclusivamente dentro de su Área Básica de Salud o Zona Farmacéutica como en algunas CCAA), dificulta aún más el traslado, además de las habituales zancadillas jurídicas, los permanentes recursos, la inversión que supone la reforma del local, comenzando con la captación de clientes desde el primer día, partiendo de cero.


Intervención pública y denegación de licencias

La medida anunciada por algunos Ayuntamientos de no otorgar licencias de obras ni conceder nuevas licencias de actividad para evitar el masivo cierre de establecimientos que se espera, ha sido una medida contundente no exenta de críticas por el conflicto de intereses que genera.

En los casos en que los locales son propiedad municipal, si que estamos observando una mayor flexibilidad. Si bien, existen voces discrepantes que consideran que los poderes públicos no deben otorgar condiciones favorables a algunas tiendas por “sentimentalismo”.

Las Administraciones Públicas sostienen que la “propiedad se ha de ejercer con una función social” y velan para colocar el patrimonio colectivo por encima del privado.

Hay unanimidad en considerar que la actividad de un farmacia emblemática se debería preservar como legado cultural-comercial de los ciudadanos. El derecho a la propiedad del propietario de un inmueble es inalienable, pero los valores culturales pertenecen a las ciudades.
                                                                                                                                                                                                                  @GLopezSantiago

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