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(17/01/2011)
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Escasa conflictividad judicial de la hipoteca mobiliaria sobre oficina de farmacia
Fuente: Gabinete López-Santiago
No existe conflictividad judicial referida a la hipoteca mobiliaria sobre oficina de farmacia, salvo escasas sentencias que la utilizan indirectamente.

Nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la calificación de la Oficina de Farmacia como empresa. Se entiende también como un establecimiento mercantil dotado de fondo de comercio, por el que las entidades financieras han apostado bravamente y han hecho uso de la hipoteca mobiliaria al efecto.

Aunque coloquialmente, se habla de la hipoteca mobiliaria sobre el fondo de comercio de la farmacia, en realidad se constituye sobre el establecimiento mercantil. Ya en la Exposición de Motivos de la Ley de 16 de Diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, se alude a los problemas que esta figura entraña.

Desde el Gabinete López-Santiago, hemos hecho un volcado jurisprudencial para analizar la posible conflictividad de esta herramienta financiera, que tanto usamos en la adquisición de oficinas de farmacia, y gratamente hemos podido comprobar que apenas existe litigiosidad que deje rastro en nuestros Tribunales.

LITIGIOSIDAD JURISPRUDENCIAL DE LA HIPOTECA MOBILIARIA EN FARMACIA

Nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la calificación de la Oficina de Farmacia como empresa, desde un punto de vista práctico y real, además de jurisprudencial soslayado por el Tribunal Supremo desde los años 40, y muy reiteradamente.

Dicho esto, se entiende también como un establecimiento mercantil dotado de fondo de comercio, por el que las entidades financieras han apostado bravamente y han hecho uso de la hipoteca mobiliaria al efecto, pero sobre el primero, es decir, sobre el establecimiento mercantil, en calidad de ente tangible, sobre el segundo en propiedad, no podría constituirse al tratarse de inmovilizado inmaterial de difícil cuantificación.

Ya en la Exposición de Motivos de la Ley de 16 de Diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento se alude a los problemas que esta figura entraña.

"Hipoteca de establecimiento mercantil"

La diversa terminología empleada en la doctrina científica para designar la empresa, hacienda, casa o establecimiento mercantil, las diferentes construcciones teóricas de la empresa, desde las que la consideran como un ente jurídico unitario al modo de una universalidad, hasta las negativas, que no admiten el concepto unitario de la empresa y la especial naturaleza de las cosas o elementos que la integran, son cuestiones que han sido objeto de muy detenido estudio por la evidente trascendencia que tiene para el desenvolvimiento de la hipoteca.

Se ha creído que debe consagrarse preferente atención al establecimiento, como base física de la empresa, como elemento más permanente de la misma y como bien que, en nuestra vida real, es por sí solo objeto de posible transmisión y tiene un valor intrínseco y objetivo, en cierto modo independiente de la actividad del comerciante y de los demás elementos de la empresa. Por estas razones, y habida cuenta de los precedentes de Derecho comparado y del proyecto de Código de 1926, el objeto fundamental y directo de la hipoteca es el establecimiento mercantil. Su hipotecabilidad no deriva de ser uno de los elementos de la empresa, sujeto al gravamen como los demás, sino que es la base del derecho real; es el soporte objetivo de la hipoteca, que, apoyada en él, puede extenderse a otros elementos de aquélla.

Para que el establecimiento sea hipotecable se precisan dos requisitos: que el hipotecante sea su titular, dueño o arrendatario, y que no tenga limitada la facultad de traspasar. La titularidad más frecuente del establecimiento mercantil deriva del arrendamiento; sin embargo, se ha estimado conveniente permitir al dueño que explota su propio local industrial o comercial, acogerse a esta forma de garantía, pues no debe ser para ello de peor condición el industrial o comerciante que desarrolla su actividad en un inmueble propio que el que lo hace en un local arrendado. La hipoteca constituida por el dueño sobre el establecimiento será por completo independiente de la que pudiera constituir sobre el inmueble de su propiedad; de aquí el precepto que establece que quien adquiera el establecimiento mercantil hipotecado, en virtud de ejecución tendrá el carácter de arrendatario del local en los términos previamente establecidos en la escritura de constitución de la hipoteca. De esta suerte, a quien en su propio local ejerce la industria o el comercio se le ofrecen dos posibilidades de garantía: la hipoteca inmobiliaria sobre la finca y la mobiliaria sobre el establecimiento.

El segundo requisito es una simple aplicación del precepto general según el cual sólo los bienes enajenables son susceptibles de hipoteca.

La difícil cuestión de la extensión objetiva de la hipoteca de establecimiento mercantil ha dado lugar a las más arduas deliberaciones. Tras un detenido estudio de la naturaleza de los diversos elementos de la empresa, de las legislaciones que han regulado su prenda o hipoteca y de las variadas posiciones de la ciencia jurídica, se ha resuelto el problema a base de la siguiente distinción: Primero, extensión necesaria de la hipoteca, comprende el derecho de arrendamiento del local y sus instalaciones fijas y permanentes. Segundo, extensión normal de la hipoteca: Comprende los derechos de propiedad intelectual e industrial y el utillaje del establecimiento, elementos a los cuales se extiende la hipoteca, salvo que por pacto sean excluidos de ella. Tercero, extensión convencional: en virtud de pacto expreso podrá extenderse la hipoteca a las mercaderías y materias primas. Cuarto, extensión por subrogación: la hipoteca se extiende a las indemnizaciones concedidas o debidas al titular del establecimiento, como en los supuestos normales, con la especial regulación de una fuente de posible indemnización: la del propietario al arrendatario, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, para la determinación de la cual se da al acreedor una intervención que, sin disminuir los derechos de aquél tiende a salvaguardar la eficacia de la garantía.

El problema que mayores dificultades ofrece es, sin duda alguna, el de las mercaderías y materias primas. Entre dos soluciones extremas -la de la legislación francesa, que excluye estos elementos de la hipoteca, y que tiene la ventaja de su simplicidad, pero el inconveniente de eliminar de la hipoteca una importante fuente de riqueza y de garantía, y la propugnada por un sector doctrinal, de incluirlas, neutralizando su constante movilidad por un sistema de subrogación real, que ofrece el gravísimo problema de las deudas procedentes de suministro de mercaderías y materias primas y el no menos importante de las repercusiones de la hipoteca sobre el crédito del comerciante-, se ha adoptado una posición intermedia: quedan fuera de la hipoteca, normalmente, pero se pueden sujetar a ella en virtud de pacto expreso de acreedor y deudor, siempre que pertenezcan al hipotecante y su precio de adquisición esté totalmente satisfecho, regulándose, para el caso de existir el pacto, el alcance de la subrogación real. Con esta solución, se amplía la posibilidad de crédito sobre estos elementos, que pueden, en muchos casos, presentar un valor económico muy superior al del establecimiento; no se disminuye la capacidad crediticia del comerciante para la adquisición de nuevas mercaderías, al respetarse los créditos de los suministradores, mediante el requisito del total pago del precio para que las mercaderías queden afectas a la hipoteca, y el alcance de ésta se limita a una obligación de mantener el volumen pactado, para el cumplimiento de la cual se concede al acreedor la facultad de inspección y la de dar por vencida la obligación si dicho volumen disminuyere dentro de ciertos límites, dejando a salvo las normales fluctuaciones del comercio, y respetando la norma -fundamental para la vida mercantil- del artículo 85 del Código de Comercio.

De los preceptos que regulan la extensión de la hipoteca se deduce que quedan excluidos de ella los elementos inmateriales del establecimiento; así ocurre con la organización y la clientela, elementos de muy difícil o imposible sujeción a las normas de una hipoteca.

Otra cuestión que provoca graves dificultades en la hipoteca de establecimiento mercantil es la de precisar las relaciones entre el acreedor, el hipotecante y el propietario de la finca. Dos aspectos ofrecen estas relaciones la posición de las partes durante la vigencia de la hipoteca y la repercusión sobre ésta de la extinción del arrendamiento.

Para resolver el primer aspecto, se ha partido de un doble supuesto. El propietario de la finca puede haber consentido la hipoteca o no. Si la ha consentido, habrá de atenerse a lo estipulado en la escritura y, en su defecto, cuando se limitó a dar su consentimiento posteriormente, se enumeran las repercusiones que para él puede tener la hipoteca, dirigidas fundamentalmente a disminuir los supuestos de extinción del arrendamiento para asegurar la mayor estabilidad de aquélla, y se le conceden ciertas ventajas económicas y jurídicas que, sin ser demasiado gravosas para el hipotecante, sirven de compensación a las limitaciones que la hipoteca produce en su posición de propietario. En el caso de no haber intervenido éste en la escritura, ni consentido ulteriormente la hipoteca, sus derechos no deben sufrir alteración alguna por la constitución de ésta, razón por la cual la Ley respeta todos los que le concede la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para el supuesto de extinción del arrendamiento y las posibles indemnizaciones que el propietario haya de abonar al inquilino, se establece la necesidad de notificar al propietario la constitución de la hipoteca. Tal notificación es indispensable como medio de evitar que aquél, desconociendo la existencia del gravamen, y, por tanto, de buena fe, pague su indemnización al arrendatario, quien, silenciando la existencia de la carga, podría hacer ilusorio el derecho del acreedor. El propietario, una vez notificado, sufre algunas limitaciones impuestas por la naturaleza de las cosas y por el principio de la buena fe. Así ocurre con la obligación que se le impone de no entregar, sin consentimiento del acreedor o resolución judicial, las indemnizaciones que correspondan al arrendatario, y de comunicar a aquél las notificaciones prevenidas en el artículo 102 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fuera de esto, la extinción del arrendamiento produce la de la hipoteca. Sin embargo, con el fin de asegurar en lo posible la estabilidad de ésta, se consignan algunas reglas especiales, como son: Primera, la facultad del acreedor de abonar las rentas impagadas por el deudor, establecida expresamente para evitar toda duda, aunque en definitiva es una simple aplicación del artículo 1158 del Código Civil. Segunda, la subrogación real preceptuada para el caso de resolución del arrendamiento por derribo del edificio, sustituyendo el arrendamiento por este derecho en la ejecución de la hipoteca. Tercera, la declaración de nulidad de la renuncia del arrendamiento por el arrendatario durante la subsistencia de la hipoteca, problema éste discutidísimo y que se ha resuelto de conformidad con la regla general del artículo cuarto del Código Civil.”

Sin embargo, no existe casuística ni por tanto, conflictividad, que deje rastro en nuestros tribunales, en una u otra jurisdicción del (Tribunal Supremo y Tribunales Superiores de Justicia de las 17 Comunidades Autónomas y Audiencias Provinciales) sobre la hipoteca mobiliaria en la Oficina de Farmacia a salvedad de las siguientes reseñas (Fuente de información: Centro de Documentación Judicial):

1.- STS, Sala de lo Civil, 7 de Marzo de 1997.

2.- Stc, Audiencia Provincial de Bilbao, de 15 de Enero de 2008.

3.- Stc, Audiencia Provincial de Madrid, de 18 de Junio de 2008.

En ellas se hace mención de dicha hipoteca mobiliaria pero en el sentido de ser objeto de discusión por formar parte del precio, en la similitud con otras cargas en el tratamiento del delito de estafa, en el tratamiento del usufructo y en calidad de Pasivo de la sociedad de gananciales.

Comentarios en relación a algunas de dichas Sentencias citadas:

1.- Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 7 de Marzo de 1997

Tratan los autos sobre la impugnación de un contrato de compraventa de Oficina de Farmacia celebrado en Granada, en el que se discute si los compradores habían asumido o no el compromiso de satisfacer el importe de un préstamo –hipoteca mobiliaria concertada por una caja de ahorros de Granada sobre dicha Oficina de Farmacia-, como parte del precio de la compraventa además de los setenta millones de pesetas, entonces, que, figuraban en la escritura pública en que se documentó aquél contrato.

Ello se da como probado, haciendo uso de la prueba de presunciones que el precio real de la compraventa estaba integrado por la cantidad de setenta millones declarado en la escritura pública más el importe del crédito garantizado con la hipoteca mobiliaria constituida sobre la farmacia vendida. 

2.- Sentencia de la Audiencia Provincial de Bilbao de 15 de Enero de 2008

Se discute la liquidación de la sociedad de gananciales. En el Pasivo consta un préstamo con hipoteca mobiliaria constituido por una entidad financiera sobre una Oficina de Farmacia situada en Baracaldo.

3.- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de Junio de 2008

Se discute asimismo la liquidación de la sociedad de gananciales. En el Pasivo consta un préstamo con hipoteca mobiliaria constituida sobre la Oficina de Farmacia situada en Madrid.

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